Administrar una propiedad en alquiler no es fácil. No es solo cobrar el precio del alquiler al inquilino y listo. En primer lugar, lo difícil es conseguir el inquilino, pero el problema no acaba allí, sino que recién comienza.
Para la gestión de administración de alquileres de fincas es necesario contar con una gran idea de lo que estamos haciendo. No por nada se trata de una profesión en la cual exigimos mucho al profesional que lo hace por nosotros. Es algo que tiene sus bemoles, y por ello, los imprevistos están a la orden del día.
Ni hablar cuando nos referimos a la administración de edificios, comunidades o consorcios de propietarios. La gran cantidad de personas que pueden traer problemas se multiplican, y si encima el edificio es viejo y requiere un mayor mantenimiento, la cosa se pone espesa. Esta es la razon principal por la cual aconsejamos derivar esta tarea en profesionales, pero también podemos hacerlo por nosotros mismos, si resistimos…
Administrar por nosotros mismos
Ahora bien. Puede ser que tengamos alguna idea de como administrar propiedades en alquiler, o comunidades de propietarios, y en virtud de ello, podamos hacerlo por nuestra cuenta. En este camino, les acercamos unos consejos para no morir en el intento…
Gestión de Gastos
La tarea principal de una persona que administra una comunidad o consorcio de propietarios es la gestión de los múltiples gastos comunes que tiene la misma. En este primer paso en la administración de dinero, se deben determinar cuáles son los gastos del lugar. Los más comunes son:
- Electricidad
- Agua
- Gas (solo si hay en lugares comunes del consorcio)
- Productos para la limpieza diaria
- Personal de limpieza, en el caso que no sea el portero
- Encargado del Edificio y pago de cargas sociales y sindicatos
- Personal de seguridad
- Si hubiese, gastos en plantas y jardinero
- Control de Ascensores
- Impuestos municipales
Una vez que tenga el presupuesto de gastos normales por mes de todos los conceptos, se debe asignar el importe de dinero que cada uno de ellos implica. Estos conformarán los gastos fijos del consorcio.
Fondo de reserva
El fondo de reserva es un dinero extra, que debe cobrarse mes a mes, a los efectos de contar con una reserva de dinero para gastos imprevistos, tales como roturas, o para realizar reparaciones o refacciones periódicas.
Liquidación de Expensas
Una vez tenga el total de cada gasto (real, no presupuestado) del mes anterior, incluyendo el proporcional para el fondo de reserva, se debe dividir entre la cantidad de apartamentos en el edificio, a través de la división proporcional establecida en el estatuto del consorcio o comunidad de vecinos. De esta manera, los más grandes o con más beneficios pagarán más que los demás.
Esto que parece fácil, no lo es. Ya que ademas de cobrar las expensas, se debe realizar distintas gestiones día a día, como ser:
- Gestión económica y financiera, a través de confeccion de presupuestos, cuentas mensuales y anuales y del control y pago de suministros, mantenimientos e impuestos de la comunidad.
- Gestión administrativa, a través de la organización legal de la comunidad, con sus actas y reuniones obligatorias. Además, aquí entra la confección inicial del Estatuto de la comunidad, que será la ley a cumplir dentro del mismo.
- Planificación y ejecución de proyectos. Ejecución de los acuerdos de las juntas y gestión de la conservación de la finca, incluyendo obras, trámites municipales (licencias y subvenciones) y seguros.
En definitiva, seguimos aconsejando que derive esta tarea en manos de profesionales preparados para ello.
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